用語集

アセットマネジメント (Asset Management)

一般的には「資産運用」を意味します。資産「全体」の効率的運用を目指し、ポートフォリオへの助言やファンド運用などの業務が該当します。不動産におけるアセットマネジメントでは、建物を金融資産として捉え、投資計画の策定・実施、デューデリジェンス等物件の精査、組み入れ資産の取得・売却の意思決定、運営・管理会社のモニタリング、収益最大化のための定期的な戦略の検討・見直しの実施などの役割を担います。日本管財グループでは東京キャピタルマネジメントがアセットマネジメント業務を行っています。

医療関連サービスマーク

病院、診療所等において民間事業者から提供される医療行為以外のサービスを「医療関連サービス」といいます。医療行為そのものではありませんが、衛生水準等に一定以上の水準が求められることから平成5年施行の改正医療法により、医療機関が一定の業務を外部委託する場合は、厚生労働省令で定める基準に適合した業者への委託が義務付けられました。医療関連サービスマークは一般財団法人医療関連サービス振興会が実施する、良質な医療関連サービスの提供事業者に対しての認定制度です。
日本管財では、「医療用ガス供給設備の保守点検業務」と「院内清掃業務」で認定を受けています。

エネルギー管理者

省エネ法において第一種特定事業者が指定工場毎に選任することを義務付けられており、エネルギーを消費する設備の維持、エネルギーの使用方法の改善等の業務を管理するもの。対象者はエネルギー管理士免状取得者である必要がありますが、一定の条件を満たすことで外部委託することも可能です。

エンジニアリングレポート (Engineering Report)

不動産に関する土地状況(地質・地盤)、建物状況、環境などの物理的な調査報告書を指します。建物劣化診断による経済的耐用年数の判定、維持・管理・保守費用の見積り、有害物質の使用や保管状況の把握、土壌環境の調査、耐震診断結果・PML値の判定等を行います。エンジニアリングレポートは、不動産のデューデリジェンスの中の一業務で、不動産取引や不動産評価の場面だけでは無く、不動産の物理的・技術的な説明責任を果たすためのツールとして広く使われています。

管理業務主任者

2001年に施行された「マンション管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」に基づいて定められた国家資格のひとつであり、マンション管理業を営む際に設置を義務付けられています。管理業務主任者は、管理委託契約に関する重要事項説明や管理業務のチェック・報告など、マンション管理のマネジメント業務を行います。

管理組合

分譲マンションなどの区分所有建物において、建物や敷地・付属施設等の管理を行うため建物の区分所有等に関する法律に基づき結成された、区分所有者によって構成される団体を指します。管理組合が行う業務としては、敷地や共用部分等の保全・保守、組合管理部分の修繕、長期修繕計画の作成・管理などがあります。

区分所有者

一棟の建物の内部を複数に仕切り、構造上・利用上の独立性を備えた区分所有建物の専有部分を所有する者を指します。区分所有者は、その建物の管理組合の構成員になり、建物の管理・運営について関与する事が出来ます。

計画修繕

建築設備の耐用年数や劣化状況から判断して計画的に行う比較的大規模な修繕を指します。

経常修繕

故障個所の修理や部品交換、緊急時の応急処置等、日常的に行われる小規模な修繕を指します。

警備員指導教育責任者

1982年の警備業法改正時に「警備員指導教育責任者制度」が新設され、適正な警備業務の実施を担保すべく、警備員教育の責任者として制度化されました。警備業者には、警備員に対する指導・教育の徹底を図るために、専門の知識及び能力を有し、かつ警備員指導教育責任者資格者証の交付を受けた者を選任し、警備員教育の実施を管理させることが義務付けられています。

警備業法

高度成長期に警備業が急速に発展した一方で、警備員による不祥事案が社会問題化。警備業に対する法規制の必要性から、警備業務の実施の適正を図ることを目的に「規制法」として1972年に制定された法律です。認定制度、届出制度、義務規定等を中心とした規制が定められており、その後数回の改正を経て現在は「育成法」としての性格も強くなっています。

コンストラクションマネジメント (Construction Management)

建築工事を進めるにあたり、発注者の立場にたつ代理人(第三者)に、業者選定、見積の徴求・査定・価格交渉、資材の調達、検査対応等の施工管理にいたるまで、工事・コスト・工程・品質を発注者の利益の視点から管理させる手法のことです。略して「CM」といいます。不動産の証券化などが発展するなかで、社会的要請として、建築工事に対する透明性、公平性、競争性、情報の公開、株主への説明責任、コンプライアンス(法令遵守)への対応が求められ、従来からのゼネコンが一括受注する発注方式に対して、CM方式が脚光を浴びています。

コンバーション(Conversion)

既存の建物を市場ニーズに合わせて用途変更することをいいます。リフォームやリニューアルにより建物の本来機能の回復を図っても、十分な市場競争力を得られない場合にとる手段のことです。

サブリース(Sublease)

建物全体あるいは一部を、サブリース業者が一括借り上げし、これをエンドテナントに転貸する事業手法をいいます。昨今は一括借り上げ賃料とエンドテナントへの転貸料に逆ザヤ現象が見られ、賃料保証を前提としないサブリースが増えています。

自衛消防活動中核要員

東京都の火災予防条例第55条の5に基づき、特に火災発生時の危険性が高い一定の規模・用途要件に該当する建物毎には、災害時に中心となって対応する人員の配置が義務付けられています。この人員を自衛消防活動中核要員といい、自衛消防技術認定証を取得した者である必要があります。

自衛消防組織

火災や地震等の災害時の初期活動・応急対策を円滑に実施し、建物利用者の安全を確保する事を目的として消防法に基づき設置される組織の事です。自衛消防組織は、組織を統括する統括管理者と自衛消防業務を行う自衛消防要員で構成されます。統括管理者と各班長については自衛消防業務講習修了者となります。

施設管理

①企業等が保有する建物の設備・警備・清掃を総合的に管理することを指します。
②ファシリティマネジメントと同様の意味で使う場合があります。

修繕積立金

一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕や共用部分等の変更、不慮の事故等によって必要となる修繕に充てるため、区分所有者が積み立てる資金を指します。なお、修繕積立金と共に区分所有者から徴収する管理費は、通常の管理(管理員人件費、共用設備の保守維持費・運転費、保険料、経常的な補修費)に充てる資金を指します。

消防法

火災から国民の生命等を守るため、1948年に制定された法律です。建築物の新築・改修・移転等の建築確認義務や防火管理者の選任等を定めています。

総合管理業務

設備、警備、清掃といったビルメンテナンス業務を取りまとめて管理することを指します。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業を営む者について免許制度や規制を導入することにより、業務の適正な運営・公平な取引・宅地建物取引業の健全な発達を図るために、1952年に制定された法律です。宅地建物取引において、重要事項の説明義務や書面交付義務を設ける等、宅地建物取引業者に対する規制が設けられています。

宅地建物取引主任者

1952年に施行された「宅地建物取引業法」に基づいて定められた国家資格者を指します。宅地建物取引士は、売買契約締結前に重要事項を説明したり重要事項説明書の交付などを行う事が出来ます。

定期清掃

一般的に月・年単位の頻度で実施する、日常清掃では対応出来ない汚れ等を機械等を用いて念入りに清掃する作業を指します。主な例としてタイル床のワックス剥離洗浄、エアコンフィルター清掃等があります。

統括管理業務

設備、警備、清掃の取りまとめに留まらず建物全体の管理運営を統括的に行う業務を指します。

東京都トップレベル事業所(優良特定地球温暖化対策事業所)

「地球温暖化の対策の推進の程度が特に優れた事業所(優良特定地球温暖化対策事業所)」として、「知事が定める基準」に適合すると知事が認めたとき、当該対象事業所の削減義務率を地球温暖化の対策の推進の程度に応じて軽減する仕組みです。同様の取組みが埼玉県などでも実施されています。

特定建築物

建築物における衛生的環境の確保に関する法律で規定する、延床面積3,000㎡以上の特定用途(事務所、店舗、旅館、美術館、遊技場、他)の建物、または8,000㎡以上の学校を特定建築物といいます。特定建築物はその建物毎に建築物環境衛生管理技術者の選任が必要となります。また、特定建築物の所有者は定期的に調査資格者(1・2旧建築士または特定建築物調査員)による調査結果を行政庁へ提出する義務があります。

特別清掃

特に汚れが酷い箇所・機械についてスポット的に実施する清掃を指します。主な例として照明器具、給排気口、窓ガラス、外壁等の清掃や空調機の分解洗浄があります。

日常清掃

一般的に日・週単位の頻度で実施する建物の美観維持、衛生環境保持を目的とした清掃を指します。主な例として、廊下やエントランスといった共用部床清掃、トイレ清掃、ゴミの回収等があります。

ビル管理法(ビル管法)

「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」の略称です。建物を清潔・安全・快適に保つことを目的とし、ビル管理において基本となる、特定建築物の基準、それに伴う様々な検査・届出・義務について定めた法律です。
ビル管理法の適用対象となる特定建築物には、建築物環境衛生管理技術者(国家検定資格)を選任する義務があります。

ビルクリーニング技能士

ビルにおける環境衛生維持管理業務の内、ビルクリーニング作業について必要な技能を備えているという国家検定を受けた者を指します。試験は複数等級(1級~3級、基礎級)に分かれており、1級のみが国家検定資格となっています。また、1級ビルクリーニング技能士は、建築物衛生法の事業登録に必要な人的要件の一つである清掃作業監督者になるための必要資格にもなっています。

ファシリティマネジメント

企業が保有する社屋や工場等を総合的かつ効率的に管理するマネジメント手法を指します。

プロパティマネジメント (Property Management)

投資不動産の価値や収益性を高めるための収支管理や運営管理、修繕業務の監督指揮、テナントリーシング等のマネジメントを指します。

フロン排出抑制法

フロン類対策を一層促進していくため、2001年に制定された「特定製品に係るフロン類の回収及び破壊の実施の確保等に関する法律(フロン回収・破壊法)」が2013年に法改正され、名称も「フロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律(フロン排出抑制法)」に改められました。このフロン排出抑制法の施行により、第一種特定製品(業務用エアコン、空調機、冷凍冷蔵庫等)の点検や整備記録の作成・保存・漏洩量に応じた報告が義務化されました。

分別管理方式(イ、ロ、ハ方式)

管理組合から預かった管理費、修繕積立金等の財産を管理業者固有の財産や他の管理組合の財産と分別して管理する方法を言います。標準管理委託契約書の改訂では「収納口座(マンションの区分所有者等から徴収された管理費・修繕積立金等金銭を預入し、一時的に預貯金として管理するための口座)」、「保管口座(マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金と毎月の管理費用を控除した残額の管理費等を収納口座から移し換え、預貯金として管理する管理組合名義の口座)」、「収納・保管口座(マンションの区分所有者から徴収された管理費・修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理する管理組合名義の口座)」という役割に応じて口座を分けることで分別管理を図る方式が規定されています。分別管理方式の3パターンは下記の通りです。

①イ方式:区分所有者から徴収した管理費・修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え預貯金として管理する方法。

②ロ方式:区分所有者から徴収した修繕積立金は保管口座に、管理費等金銭は収納口座に預入し、毎月の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え預貯金として管理する方法。

③ハ方式:区分所有者から徴収した管理費・修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、預貯金として管理する方法。この場合、管理事務に要した費用は収納・保管口座から支出されます。

防火管理技能者

東京都火災予防条例に基づき東京限定で実施されています。防火管理技能者に関する講習会の課程を終了した者を指します。防火管理技能者は、防火管理業務の複雑化、高度・専門家が進む大規模建築物において、防火管理者の業務を補助して、防火管理の実効性確保を目的としています。

防火管理者

消防法上、一定の要件を満たす建物において選任すべきとされている国家資格者を指します。防火管理者は消防計画の作成や消火・通報・避難訓練の実施、消防の用に供する設備等の点検・整備をしなければなりません。資格には甲種・乙種がありますが、建物の種類によって必要資格が決まります。

防災管理者

消防法上、一定の要件を満たす建物において選任すべきとされている国家資格者を指します。防災管理者は消防計画の作成や防災管理上必要な業務を計画的に行うことが定められています。なお、防火管理と防災管理の消防法上の相違点は、前者は「火災による被害の防止・軽減」であり、後者は「地震等の火災以外の災害による被害の軽減」を目的にしている点です。

防災センター要員

東京都火災予防条例に基づき東京限定で実施されています。防災センター要員講習と自衛消防業務講習を共催で実施している講習会の課程を終了した者を指します。一定規模以上の建物に勤務する防災センターにおいて、消防用設備等の監視や操作等に従事を目的としています。

マスターリース(Master Lease)

不動産の賃貸借における契約形態の一つです。不動産を賃借する権利の譲渡や転借を行う者が、不動産の所有者と締結している賃貸借契約のことです。

マンション管理適正化法(マンション管理の適正化の推進に関する法律)

マンション管理の適正化を推進するために、2000年に成立した法律です。この法律によって、マンション管理士の資格を定めたり、マンション管理業者に対する登録制度が出来るなど、マンションの管理に携わる人に対する法規制が設けられました。

ライフサイクルコスト (LCC)

企画設計費・建設費のほか、運営管理費・建物解体費・廃材の処分廃棄費など、建物の生涯における必要コストの全額をライフサイクルコストと言います。(社)建築・設備維持保全推進協会によれば、企画設計費・建設費などの初期投資費用がLCCに占める割合は23~25%程度で、保全費・光熱費などのランニングコストがLCCの4分の3を占める。近年、コストダウン・性能設計・省エネの観点から、LCCの総合評価の必要性が高まり、企画設計段階からLCC低減への取り組みが行われている。

A〜G

A・B・C工事

建物の内装工事区分を指します。一般的に工事区分は費用の負担者と業務の実行者によって下記の3つに分かれています。(建物の特性やオーナー様との契約内容により、下記の内容と区分が異なる場合がございますのでご注意ください。)

 A工事:建物の躯体や共用部施設に変更を加える工事
 費用負担…貸主、施工…貸主が指定する施工業者、例…エレベータ更新工事、屋上防水工事、外壁補修工事

 B工事:借主の要望で建物の仕様に変更を加える工事
 費用負担…借主、施工…貸主が指定する施工業者、例…空調工事、給排水設備工事、消防設備工事

 C工事:借主の要望で専有部内の内装一部変更や、配線を変更する工事
 費用負担…借主、施工…借主が指定する施工業者、例…内装工事、電話・LAN線工事、什器設置工事

BCP(事業継続計画)

Business Continuity Planの略であり、災害などの通常業務の遂行が困難となる事態が発生した時に、事業の継続・復旧を速やかに遂行するための計画の事を指します。

CRE 戦略(Corporate Real Estate)

CREとは企業不動産のことを言います。2006年3月期から適用された減損会計により、企業は所有する土地・建物等の事業用不動産について、収益性が低下し投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、その帳簿価額に回収可能性を反映して減額する会計処理が義務づけられました。これにより企業は、不要な不動産は切り離し(オフバランス)、継続保有する不動産に対しては有効な活用策を講じることが必要になりました。昨今不動産業界内においてもCREソリューションを提供する企業が増えており、CREに対するコンバージョンや流動化事業などが新たなビジネスチャンスとして注目されています。

GIS(Geographical Information systems)

自然、社会、経済等の属性データ(空間データ)を統合的に処理・管理・分析し、その結果を検索・表示する、地理的位置や空間に関する情報を持ったコンピュータシステムを言います。地図情報システムと訳されています。公共事業については、国土交通省主導でファシリティマネジメントの観点から整備が進められています。

H〜N

Jリート(J-REIT)

日本における上場不動産投資信託の通称で、不特定多数の投資家から集めた資金で不動産を購入して、その運用で得られたキャッシュを投資家への配当や元本還原資に充当する投資ファンドを言います。法人格を持つ投資ファンドが資金を集め運用会社に委託する会社型、証券会社等が資金を集めて信託銀行に運用を指図する信託方式、信託銀行が資金集めと運用の双方を手掛ける非指図型の信託方式の3種類があります。

O〜U

PFI (Private Finance Initiative)

1992年11月に英国で導入された概念であり、日本では1999年9月に法が施行されました。従来、公共セクターによって行われてきた社会資本整備の分野に、民間事業者の資金・経営ノウハウ等を活用することで、民間主導で効率的・効果的な公共サービスの提供を図ろうとする考え方です。従って、「公共性の確保」「収益性の確保」が重視されています。また第3セクター法とは異なり、官民の役割分担の範囲・責任が、事業主体を決定する時点で明確に定められます。なお、主な事業スキームとしては、以下の手法があります。
◆BOT(Build-Operate-Transfer)
民間事業者が自ら資金調達を行い、施設を建設(Build)・所有し、一定事業期間の維持管理・運営(Operate)を行った後、事業終了時点で公共に施設の所有権を移転(Transfer)する方式。
◆BOO(Build‐Operate‐Own)
民間事業者が自ら資金調達を行い、施設を建設(Build)・所有し、維持管理・運営(Operate)をするが、公共への所有権移転は行わない(Own)方式。
◆BTO(Build‐Transfer‐Operate)
民間事業者が自ら資金調達を行い、施設を建設(Build)した後、施設の所有権を公共に移転(Transfer)し、施設の維持管理・運営(Operate)を民間事業者が事業終了時点まで行う方式。

SPC (Special Purpose Company)

一般に、特別目的会社と訳されます。不動産をはじめとした資産を流動化(証券化)する為に設立される有限会社や株式会社のことを指します。このSPCや、資産流動化法に基づく特定目的会社(TMK)などはすべてSPV(SpecialPurposeVehicle)という概念に包括されます。

V〜Z

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